インボイス制度と不動産の関係をわかりやすく解説！
オオタREドック株式会社
2023年10月1日（令和5年）から「インボイス制度（適格請求書等保存方式）」が始まりました。
ニュースなどで耳にしたことはあるけれど、「不動産とどう関係するの？」と疑問に思う方も多いのではないでしょうか。
この記事では、不動産売買や賃貸に関係する部分を中心に、できるだけ分かりやすく解説します。
■ インボイス制度とは？
「インボイス（適格請求書）」とは、請求書や領収書に取引金額と消費税額が明確に記載された書類のことです。
そして「インボイス制度」とは、消費税課税事業者がこのインボイスを発行・保存することで、取引相手も仕入税額控除（＝支払った消費税を控除）を受けられるようにする制度です。
これまでは、消費税の免税事業者（年間売上1,000万円以下の小規模事業者など）から仕入れをしても、支払った側は消費税の控除ができました。
しかし、2023年10月以降は、免税事業者との取引では原則として控除ができなくなるため、結果的に支払う消費税が増えるケースが出てきます。
■ 一般消費者にはあまり関係ない？
マイホームを購入したり、一般の方が住宅を借りたりする場合、基本的にインボイス制度はほとんど影響しません。
なぜなら、個人の住宅の売買や家賃には、そもそも消費税がかからないことが多いからです。
ただし、事業として不動産を扱う場合（例：投資用物件を買う、事務所や店舗を借りるなど）には、インボイス制度が大きく関わってきます。
■ 不動産とインボイスの関係を具体的に見る
● 賃貸の場合
- 一般消費者が住居として借りる家賃 → 非課税（消費税はかかりません）
- 会社や個人事業主が事務所・店舗として借りる家賃 → 課税対象（消費税がかかります）
つまり、事業で物件を借りている場合は、貸主がインボイス登録をしていないと支払った消費税を控除できなくなるという影響があります。
● 売買の場合
- 土地の価格 → 非課税
- 建物の価格 → 課税対象（消費税がかかります）
また、売買や賃貸どちらの場合でも、不動産会社に支払う仲介手数料には消費税が課税されます。
この仲介手数料の部分も、インボイス登録をしている会社かどうかで、支払う側の消費税の仕入控除に影響してきます。
■ 経過措置で段階的に変更される
インボイス制度の導入直後は、すぐに全額控除できなくなるわけではありません。
以下のように段階的に控除率が下がっていきます。
| 期間 | 免税事業者への支払いに対する控除割合 |
|---|---|
| 2023年10月1日～2026年9月30日 | 80%まで控除可能 |
| 2026年10月1日～2029年9月30日 | 50%まで控除可能 |
| 2029年10月1日以降 | 控除不可（0%） |
■ 不動産オーナーや事業者が注意すべきポイント
- 不動産オーナーがインボイス登録をしていない場合、テナントが控除を受けられず契約条件の見直しを求められるケースも有り得ます
- 不動産オーナーがインボイス登録をしている場合、仲介会社や管理会社、清掃業者、修繕業者などがインボイス登録しているかどうかで消費税納税額が大きく変わってきます
■ まとめ
インボイス制度は、事業として不動産を扱う方には大きな影響がある制度です。
個人の住宅購入や賃貸では大きな変化はありませんが、投資用物件や事業用賃貸を検討している方は、「インボイス登録の有無」が将来的なコストに影響する可能性があります。
