民泊における旅館業・住宅宿泊事業の違いとは？不動産投資としての魅力と成功のポイント
オオタREドック株式会社
近年、インバウンド需要の回復に伴い「民泊投資」への関心が急速に高まっています。
しかし、法律や運営方法の違いを正しく理解していないと、思わぬトラブルや収益の低下を招くことも。
本記事では、民泊における「旅館業」と「住宅宿泊事業」の違いとそれぞれの特徴、そして不動産投資としての成功のポイントについて、不動産会社の視点から分かりやすく解説します。
■ 民泊とは？基本の仕組みと法的な位置づけ
「民泊」とは、住宅の空き部屋や空き家を利用して旅行者などに宿泊場所を提供するサービスの総称です。
一般的にAirbnbなどのプラットフォームを活用して運営されることが多いですが、同様のプラットフォームは世界中に多数あります。
2018年6月に施行された「住宅宿泊事業法（民泊新法）」により、民泊を営むには自治体への届出が義務づけられました。
年間提供日数の上限は180日ですが、自治体の条例によっては「土日のみ営業可」「管理者の常駐が必要」「住居専用地域では禁止」などの制限が付加される場合もあります。
■ 住宅宿泊事業とは？「民泊新法」に基づいた運営
住宅宿泊事業とは、「住宅宿泊事業法」に則って行う合法的な民泊事業のことを指します。
住居として使用されている建物を利用し、一定の条件のもと宿泊施設として提供するものです。
【住宅宿泊事業の主な特徴】
- 年間180日以内の営業制限（自治体により更に制限有り）
- 自治体への届出が必要（許可制ではないが、条件は厳格）
- 住宅宿泊管理業者への管理業務の委託（家主不在型の場合）
- 消防設備など一定基準を満たす必要あり
- 旅館業より比較的制限が緩い
さらに、住宅宿泊事業を始めるためには、以下のような具体的な届出要件を満たす必要があります。
【住宅宿泊事業の届出に必要な主な要件】
- 住宅としての使用実績
対象物件が「住宅」であることが前提で、過去に人の居住の実績がある、または現に人が居住していることが求められます。 - 設備要件の確認
台所・浴室・トイレ・洗面設備などの生活設備が備わっている必要があります。また、宿泊者が安全に利用できるように、避難経路の確保や消火器の設置など、一定の消防設備基準を満たすことが求められます（※物件の規模や構造によって異なるため要確認）。 - 近隣住民への事前周知
届出前に、建物の両隣および上下階の住民に対して書面での周知義務があります。トラブル防止の観点から、内容の説明や連絡先の共有なども求められます。 - 管理体制の整備
家主が物件に常駐しない「家主不在型」の場合、国土交通省に登録された住宅宿泊管理業者に委託することが義務付けられています。
家主居住型の場合でも、苦情対応や清掃などの体制整備が必要です。 - 届出書類の提出と審査
管轄の保健所または自治体へ、住宅宿泊事業届出書・建物図面・管理体制の説明書・本人確認書類・誓約書など、複数の書類を提出します。書類に不備がなければ、通常1～2週間程度で受理され、届出番号が交付されます。 - 届出後の運営ルール
届出完了後も、毎月の宿泊実績の報告や、苦情があった際の記録保管など、継続的な報告義務があります。違反があった場合には、業務停止や届出取消の対象となることもあります。
■ 旅館業とは？許可を得ることで365日営業が可能に
一方、年間を通して安定的に宿泊運営を行いたい場合は、「旅館業法」に基づく旅館業許可の取得が必須となります。旅館業には主に以下の4種類があります：
- ホテル営業
- 旅館営業
- 簡易宿所営業（マンション・戸建てなどを活用しやすい形態）
- 下宿営業
なかでも、不動産投資家に人気なのは「簡易宿所営業」です。マンションの1室や一戸建てをリノベーションして営業可能で、365日運営できる点が大きな魅力です。
【旅館業の許可要件（簡易宿所営業の場合）】
旅館業許可を取得するには、以下のような法令に適合する必要があります：
1. 用途地域の確認
宿泊施設の営業は、「住居専用地域」では原則不可です。許可を取得するには、商業地域や準住居地域など、該当する用途地域に物件が立地している必要があります。
2. 建築基準法への適合
宿泊施設としての**用途変更（用途変更申請）**が必要な場合があります。
延べ面積のうち特定用途（宿泊）部分が100㎡を超える場合、建築基準法上の用途変更申請が必要です。
3. 消防法の適合
消防法に基づき、以下のような設備の設置が義務付けられます：
- 火災報知器（自動火災報知設備、住宅用火災警報器）
- 避難経路の表示・誘導灯
- 消火器
- 避難ハッチ（必要な場合）
※物件の規模や構造、階数に応じて異なるので、所轄の消防署と事前相談が必須です。
4. 最低客室面積・衛生設備の要件
- 客室の延べ床面積：3.3㎡以上／人
- トイレ・洗面所：共同でも可だが、男女別にすることが望ましい
- 換気設備や採光の確保も必要
5. 生活環境の保全
近隣トラブルを防ぐため、宿泊者名簿の作成・保管、苦情対応の体制などの運営管理体制も審査対象です。
特区民泊とは？｜国家戦略特区による制度
2015年以降、政府は国家戦略特区制度のもと、一部地域で旅館業法の規制を緩和した「特区民泊（とっくみんぱく）」制度を導入しました。
これは、旅館業法に基づく許可を得なくても、一定の条件を満たせば合法的に民泊営業が可能になる仕組みです。
【特区民泊の主な特徴】
- 最低宿泊日数：2泊3日以上（条例により緩和または厳格化される可能性あり）
- 特区民泊の認定が必要（許可制）
- 住宅用途の建物でも申請可能
- 届出ではなく「認定申請」が必要で、比較的手続きが複雑
東京都大田区は、2016年に全国で初めて特区民泊制度を導入した自治体として注目されています。羽田空港を擁する国際都市として、訪日外国人旅行者の受け入れを積極的に推進しています。
■ 民泊・旅館業を活用した不動産投資の魅力
不動産投資と聞くと、「一棟マンション」や「区分所有マンション」などの賃貸をイメージする方が多いかもしれませんが、民泊や旅館業を活用した投資も、非常に魅力的な選択肢です。
【民泊・旅館業型投資の主なメリット】
- 高収益が期待できる
一泊単価を高く設定できるため、稼働率が高ければ利回りは非常に高くなります。 - インバウンド需要の取り込み
外国人観光客の回復により、都市部や観光地では安定した需要があります。
投資成功のカギは「物件選定」と「運営体制」
民泊不動産投資で成功するためには、単に物件を購入するだけでなく、適切な運営体制を整えることが不可欠です。
【成功ポイント①】立地条件を見極める
観光地、主要駅からのアクセス、商業エリアなど、宿泊需要が高いエリアを選定することが重要です。
【成功ポイント②】法規制に強い不動産会社に相談
用途地域や条例など、エリアによっては民泊・旅館業が不可の場合もあるため、事前調査が欠かせません。
【成功ポイント③】運営代行サービスの活用
清掃、チェックイン対応、ゲスト対応などを一括で依頼できる運営代行会社と提携することで、安定した運用が実現します。
東京23区でも旅館業可能なエリアが拡大中！
東京都内でも、近年旅館業の許可取得がしやすくなっているエリアがあります。
たとえば、墨田区などは、観光需要の高さに加え、旅館業に対して比較的寛容なエリアです。
当社では、旅館業許可取得済みの物件や、住宅宿泊事業向けの物件を多数取り扱っており、初めての方でも安心して投資をスタートできます。
■ まとめ｜民泊・旅館業は今後の不動産投資の鍵！
「住宅宿泊事業」や「旅館業」を活用した、民泊不動産投資は今後さらに需要が高まると予想されます。
時期による売り上げの変動リスクはありますが、利回りの高い投資先をお探しの方には特におすすめです。
ただし、制度や法規制を正しく理解し、信頼できる不動産会社と連携することが、成功のカギを握ります。
物件選びから許可取得、運営まで、トータルでサポートできる不動産パートナーを選ぶことが、収益最大化への第一歩です。
民泊不動産投資を検討中の方は、ぜひ当社までお気軽にご相談ください！
