中古購入・リノベ前に必ずチェック！2025年4月施行の建築基準法改正とは？
オオタREドック株式会社
中古住宅を買ってリノベーションする人が増えていますが、2025年4月1日から建築基準法が大きく変わったことをご存じでしょうか？
この改正は、これまで「手続きが簡単だった木造住宅」や「スケルトンリノベ」にも大きく影響します。
知らないまま進めると、確認申請が必要になったり、費用やスケジュールが想定より増えるケースもあります。
この記事では、改正のポイントをやさしく解説します。
1. 「4号特例」の廃止が最大のポイント
これまで、木造2階建て・延床500㎡以下などの住宅は「4号特例」と呼ばれ、建築士が関与すれば一部の構造審査を省略できる制度がありました。
ところが2025年4月から、この特例は廃止・再編されます。
代わりに「新2号」「新3号」という区分になります。
| 区分 | 対象 | 審査内容 |
|---|---|---|
| 新2号建築物 | 2階建て以上、または延べ200㎡超 | 構造・省エネの審査が必要 |
| 新3号建築物 | 平屋で延べ200㎡以下 | 一部省略が残る |
つまり、一般的な木造2階建て住宅は、すべて構造・省エネ審査の対象になります。
「木造2階だから簡単に建てられる」「リノベも申請いらない」といった考えは、もう通用しません。
さらに、都市計画区域外の建物でも該当するケースがあり、確認申請が必要になる可能性が高まります。
2. 大規模リフォームも「確認申請」が必要に
これまでは、リフォームやリノベーションの場合、「確認申請は不要」と考えられることが多くありました。
しかし改正後は、主要な構造部分を大きく変更する工事では建築確認が必要になります。
たとえば以下のような工事です。
- 屋根の全面葺き替え
- 外壁の全面張り替え
- 階段の掛け替え・位置変更
- 間取り変更で壁・柱・梁・床など構造体の半分以上を変更
こうした「スケルトンリノベーション」は、今後すべて確認申請が必須になります。
一方で、壁紙の張り替えや水まわり設備の交換など、小規模な内装リフォームなら不要な場合もあります。
3. 省エネ基準の義務化
改正のもうひとつのポイントは、「省エネ基準の義務化」です。
2025年4月以降に着工する建物は、すべて省エネ性能に適合する必要があります。
ここで重要なのは「いつ着工したか」です。
確認申請を出した日ではなく、実際に工事を始めた日が基準になります。
省エネ基準に適合させるためには、外皮性能（断熱性能）や一次エネルギー消費量の計算書を作成し、設計段階での提出が求められます。
4. 申請書類が増え、期間とコストもアップ
新制度では、設計・申請に必要な書類が増えるため、設計期間・審査期間・コストが増加します。
提出が必要になる主な書類は以下の通りです。
- 構造計算書・構造図面（新2号は省略不可）
- 省エネ性能に関する図書（断熱・一次エネルギー計算など）
そのため、「建築確認に1～2週間かかっていたものが、1か月以上かかる」ケースも出てくる見込みです。
また、設計費用や申請手数料も増える傾向にあります。
今後は「図面と計算を前提とした家づくり・リノベ」が基本となり、
“感覚的に進めるリノベ”は難しくなります。
5. 中古購入・リノベ前に必ずやるべきチェックリスト
- 検査済証の有無：資産価値や手続きに影響
- 既存不適格の有無：過去の増改築・用途変更の確認を
- インスペクション（建物診断）：構造や断熱の改修ポイントを把握
- 工事が“大規模修繕・模様替”に該当するかを確認
- 建物が新2号／新3号のどちらかを判定
- 省エネ基準適合義務の要否
- 耐震補強や断熱改修で、補助金・助成金を活用できないか
まとめ：早めの準備が安心
2025年4月からの改正で、これまで「確認不要」「簡単だった」木造住宅の扱いが大きく変わります。
特に、中古住宅を購入してリノベする場合は、設計・申請の前倒しと十分な計画期間が不可欠です。
- 新2号建築物 → 構造・省エネ審査が必須
- 大規模リフォーム → 建築確認が必要
- 省エネ基準 → 着工日が境目
これらを正しく理解し、事前にスケジュールとコストを見込んでおくことで、トラブルのないリノベーションが可能になります。
