令和8年度税制改正大綱で住宅ローン減税はどう変わるのか
オオタREドック株式会社
― 中古住宅・省エネ住宅が主役となる時代へ ―
2025年12月26日、政府は令和8年度税制改正大綱を閣議決定しました。
この中で、住宅取得に関する税制、とりわけ住宅ローン減税の延長・拡充が盛り込まれています。
今回の改正は、これまで新築住宅中心だった支援から一歩進み、既存（中古）住宅や省エネ性能の高い住宅を強く後押しする内容となっている点が大きな特徴です。
本記事では、特に実務上の影響が大きいポイントを中心に、今回の改正内容を分かりやすく解説していきます。
1．令和7年12月26日 閣議決定の背景
今回の住宅ローン減税拡充の背景には、大きく二つの政策目的があります。
一つは、2050年カーボンニュートラルの実現です。
住宅分野における省エネルギー性能の向上は、温室効果ガス削減に直結する重要なテーマであり、新築だけでなく既存住宅の性能向上が不可欠とされています。
もう一つは、世帯構成や住まい方の変化への対応です。
人口減少やライフスタイルの多様化を背景に、新築一辺倒ではなく、立地や価格のバランスに優れた中古住宅を選択する世帯が増えています。
こうした流れを税制面から後押しする狙いが、今回の改正には込められています。
2．省エネ性能の高い中古住宅は減税が大幅に拡充
今回の改正で最も注目すべき点は、中古住宅であっても省エネ性能が高い場合、住宅ローン減税が大幅に拡充されることです。
● 借入限度額の引き上げ
省エネ基準を満たす、あるいはZEH水準・長期優良住宅などに該当する既存住宅については、借入限度額が引き上げられます。
これにより、新築と中古の税制上の差は、従来よりも小さくなります。
● 控除期間が10年から13年へ延長
これまで中古住宅は原則10年間だった控除期間が、13年間に延長されます。
控除率は従来どおり年末借入残高の0.7％であり、長期にわたって所得税・住民税の軽減効果を享受できる点は大きなメリットです。
3．子育て世帯・若者夫婦世帯はさらに優遇
省エネ性能の高い中古住宅については、子育て世帯および若者夫婦世帯を対象とした上乗せ措置も設けられます。
ここでいう子育て世帯とは「19歳未満の子を有する世帯」、若者夫婦世帯とは「夫婦のいずれかが40歳未満の世帯」を指します。
これらの世帯が省エネ性能の高い中古住宅を取得する場合、借入限度額がさらに引き上げられる仕組みです。
住宅価格や金利の上昇が続く中、若年層や子育て世帯にとっては、実質的な負担軽減につながる重要な支援策と言えるでしょう。
4．省エネ基準に満たない住宅の扱いは厳格化
一方で、省エネ基準に満たない住宅については、引き続き厳しい取り扱いがなされます。
● 新築住宅は住宅ローン減税の対象外
新築住宅においても省エネ基準に適合しない住宅は、住宅ローン減税の対象外になります（2025年同様）。
さらに、省エネ基準適合住宅においても、令和10年以降に建築確認を受ける新築住宅は、住宅ローン減税の対象外となります。
● 中古住宅は従来どおりの水準
中古住宅については、昨年と同様、借入限度額2,000万円 × 控除期間10年という枠組みが維持されます。
つまり、同じ中古住宅でも、省エネ性能の有無によって税制上の差が明確に生じる形になります。
5．中古住宅の床面積要件が40㎡以上に緩和
実務上、見逃せない改正点が床面積要件の緩和です。
これまで住宅ローン減税の適用には、原則として床面積50㎡以上が必要でしたが、今回の改正により、中古住宅については40㎡以上に引き下げられます。
コンパクトマンションや都心部の小規模住宅でも、条件を満たせば住宅ローン減税を利用できるようになるため、特に都市部での住宅購入を検討している方にとっては朗報と言えるでしょう。
なお、合計所得金額1,000万円超の方や、子育て世帯等の上乗せ措置を利用する場合は、従来どおり50㎡以上が求められる点には注意が必要です。
6．今回の改正から読み取れる住宅購入戦略
今回の住宅ローン減税の拡充からは、明確な政策メッセージが読み取れます。
それは、「新築か中古か」ではなく、「省エネ性能が高いかどうか」が、今後の住宅選びにおいて決定的に重要になるという点です。
特に、立地条件が良く、価格面で魅力のある中古住宅に、一定の省エネ性能を備えた物件を選ぶことで、税制優遇と実需のバランスを取りやすくなります。
住宅ローン減税だけでなく、今後は補助金や融資条件なども、省エネ性能を軸に整理されていく可能性が高いでしょう。
まとめ
令和8年度税制改正大綱における住宅ローン減税の拡充は、
- 省エネ性能の高い中古住宅の優遇
- 子育て世帯・若者夫婦世帯への重点支援
- コンパクト住宅への配慮
という点で、これまでの制度から大きく方向転換した内容となっています。
これから住宅購入を検討する方は、「新築か中古か」だけで判断するのではなく、省エネ性能・税制優遇を総合的に考えることが、より重要になっていくでしょう。
