インバウンド再拡大で注目！民泊×不動産投資の最新動向【2025年版】
オオタREドック株式会社
近年、日本の不動産市場で再び注目を集めているキーワードが「インバウンド（訪日外国人観光客）」です。特に民泊需要の高まりを背景に、個人投資家を中心に「民泊×不動産投資」への関心が急増しています。
この記事では、過去10年のインバウンドの推移とともに、民泊市場の変化、そして不動産投資としての可能性について、不動産会社の視点から詳しく解説します。
1. インバウンド市場の10年を振り返る
日本政府が「観光立国」を掲げて以降、訪日外国人観光客は右肩上がりで増加しました。2015年には初めて年間1,900万人を突破し、2019年には過去最高の3,188万人を記録。中国・韓国・台湾などのアジア圏を中心に、日本観光の人気はピークに達していました。
しかし、2020年に発生した新型コロナウイルスの影響でインバウンドは壊滅的な打撃を受け、観光業・宿泊業は長期にわたって低迷。
しかし2023年以降、水際対策の緩和とともに回復傾向が見られ、2024年には3687万人に達しコロナ前を大きく上回りました（下図参照）。
2. インバウンドが不動産市場に与えた影響
訪日観光客の増加により、東京・大阪・京都などの大都市を中心に観光地周辺ではホテルの客室不足が深刻化し、その代替手段として「民泊」が注目され始めました。
また、観光地に近い中古マンションや空き家、戸建住宅などが民泊用途として買われ、物件価格が上昇するエリアも。これにより、不動産市場でも「インバウンドを見越した物件選び」がトレンドとなりました。
特に「旅館業許可付き物件」は、一定の条件を満たせば年間365日の営業が可能なため、収益性の高い投資先として評価が高まっています。
3. 民泊ビジネスの制度変化と現状
民泊市場の拡大にともない、2018年には住宅宿泊事業法（民泊新法）が施行され、合法的に運営するためのルールが整備されました。
これにより、届け出を行えば一般住宅でも民泊営業が可能になりましたが、営業日数の上限（年間180日）や地域ごとの独自ルールにより、運用には注意が必要です。
また、自治体によっては条例で「週末のみ営業可」「特定区域は禁止」など厳しい制限が課されているケースもあります。そのため、投資目的で民泊物件を購入する際は、地域ごとの法規制を正しく把握することが非常に重要です。
4. 民泊×不動産投資の魅力とリスク
民泊運営の最大の魅力は、宿泊単価の高さと稼働率によって高利回りが期待できる点です。
例えば、通常の賃貸物件が東京都内で利回り4〜6％であるのに対し、民泊物件では利回り10％以上は珍しくありません。
ただし、民泊運営には以下のようなリスクもあります。
- 通常の賃貸物件より運営管理コストがかかる（運営管理代行費用、清掃費用、水道光熱費など）
- 騒音や煙草など地域住民とのトラブル
- パンデミックや大災害などの影響を大きく受ける
特に初めて民泊運営を行う方にとって、信頼できる運営管理代行会社と提携することが成功のカギとなります。
5. 今後の展望と不動産投資家の戦略
インバウンド需要の再拡大を背景に、2025年以降も「民泊×不動産投資」への注目はさらに高まると予想されます。これから投資を検討する方には、以下のようなポイントを押さえた戦略がおすすめです。
- 観光資源に近い立地（駅近・空港アクセス）
- 旅館業取得済み、または許可取得が可能な物件
- 法規制を熟知した不動産会社や行政書士のサポートを受ける
また、最近では「外国人投資家による民泊投資」も活発化しており、日本の民泊市場は国内外の投資家から注目を集めています。
6. まとめ｜インバウンド時代の「勝てる民泊投資」
インバウンドの復活は、日本の不動産投資に新たなチャンスをもたらしています。過去10年の流れを見れば、訪日外国人の増減が不動産価格や需要にも大きな影響を与えていることは明白です。
「民泊×不動産投資」は、うまく運営すれば非常に高い収益性を期待できます。しかしその反面、規制や管理の難しさもあるため、物件選びや運用計画において専門家のアドバイスを得ることが成功への近道です。
当社では、旅館業許可を取得できる物件や旅館業取得済みの物件をご紹介しております。
インバウンド再拡大をチャンスに変える民泊投資にご興味のある方は、ぜひ一度ご相談ください。
